В последнее время на рынке девелопмента наметилась тенденция ухода от развития одиночных объектов, и смещение вектора в сторону комплексного освоения территорий, которое имеет ряд преимуществ. Кроме того, в связи с наличием в городах градостроительных и инфраструктурных ограничений, таких как недостаток территорий, недостаток электрических мощностей, ветхость инженерных сетей, загруженность автомобильных дорог, высокая стоимость земли в центре и т.д., становится выгодным развивать комплексные проекты за пределами городов, в области, удалённо от городского центра.
Проект комплексного освоения территорий в Тосненском районе Ленинградской области вблизи города Любань предполагает развитие пяти парковых зон разного назначения в рамках единого коммерческого пространства. Каждая зона носит название одного из созвездий небесной сферы, таким образом:
- Зона автодеревни (Пегас)
- Торговая зона (Лира)
- Индустриально – логистическая зона (Стрела)
- Экспозона (Феникс)
- Спортивно – развлекательная зона (Орион)
- Сельскохозяйственная зона (Цефей)
Наличие парковых зон разного назначения позволит добиться синергетического эффекта, при котором человек, приехав в одну зону, сможет дополнительно посетить и другие. Так, например, человек, приехавший в зону автодеревни для сервисного обслуживания своего автомобиля, сможет в образовавшийся промежуток времени отправиться на шопинг в торговую зону. Это позволит существенно сэкономить время, за счёт концентрации объектов разного назначение в едином пространстве. Комплексное освоение территорий позволяет сбалансировано сочетать коммерческую и социальную функции.
Решением административно – инфраструктурных задач резидентов общего пространства, а также резидентов каждого парка в отдельности, занимается специально созданная Управляющая компания, обладающая так же обособленными структурными подразделениями, отвечающими за конкретную парковую зону.
Таким образом, существует головная Управляющая компания и её подразделения для каждой зоны, которые будут предоставлять специализированные услуги, защищать интересы и помогать развивать подконтрольные зоны парка, существующим в них резидентам.
Каждая парковая зона внутри общего коммерческого пространства характеризуется стандартной инфраструктурой, подразумевающей наличие: подъездных путей, инженерных сетей, единой системы безопасности и видеонаблюдения, инфраструктуры связи, пунктов питания и проживания для работников, гостиничных блоков, небольших зон отдыха, находящихся в общем пользовании, административных зданий и т.д.
Все парковые зоны будут расположены недалеко друг от друга в пределах единого пространства, что обеспечит хорошую транспортную доступность между зонами.
Расположение земель
Для комплексного развития и строительства объектов по каждой парковой зоне выделены земельные участки в районе города Любань Тосненского района Ленинградской области.
Тосненский район - муниципальное образование в составе Ленинградской области. Район динамично развивается, имеет выгодное географическое положение и привлекательный инвестиционный климат. Тосненский район был образован19 августа 1930 года. В него вошли городЛюбань, рабочий посёлокУльяновка, 15 сельсоветов упразднённого Любанского района, 6 сельсоветов упразднённогоДетскосельского района и 9 сельсоветов упразднённогоКолпинского района.
Площадь района 3585,4 км².
Район граничит:
- на северо-востоке — с Кировским муниципальным районом;
- на востоке — с Киришским муниципальным районом;
- на юго-востоке — с Новгородской областью (Чудовский и Новгородский районы);
- на юго-западе — с Лужским муниципальным районом;
- на западе — с Гатчинским муниципальным районом;
- на севере — с городом федерального подчинения Санкт-Петербургом.
Рис.1. Тосненский район на карте
В районе расположены 3 города:Тосно,Никольское иЛюбань.
Город Любань Тосненского района находится в 80 км от границы Санкт – Петербурга и 30 км к юго – востоку от Тосно. В настоящее время Любань – административный центр Любанского городского поселения Тосненского района Ленинградской области.
Географически г. Любань расположен в юго-восточной части Тосненского района на реке Тигода (приток Волхова). Окружающая город территория (в 5 км) – это традиционные места отдыха петербуржцев, живописные берега реки Тигода, лесные озера, а также сосновые и смешанные лесные массивы.
Город Любань входит в число исторических городов России. Численность населения города - 4,5 тыс. человек.
Город Любань имеет хорошую транспортную доступность. Через город проходит железнодорожная линия Санкт-Петербург — Москва. На станции Любань останавливаются большинство проходящих через неё пригородных электропоездов. Кроме того, через город проходит федеральная автодорога М 10 (E 105) «Россия» (Санкт-Петербург — Москва), а также автодорога Р41 Луга — Павлово.
Рис.2. Трасса М 10 на карте России
Следует также учесть строительство новой скоростной автомагистрали (М11) Москва – Санкт – Петербург, протяжённостью 684 км.
Рис. 3. Скоростная автомагистраль М 11 и Октябрьская железная дорога
Кроме того, транспортную доступность обеспечивает наличие множества маршрутов рейсовых автобусов, которые проходят через город Любань: 11 возможных автобусных маршрутов из Великого Новгорода, маршрут Санкт – Петербург – Тосно (время в пути до города Любань менее 2х часов) и т.д.
Обоснование выбора земель Тосненского района города Любань:
С одной стороны, главным минусом данного расположения является удалённость от городского центра Санкт – Петербурга. С другой стороны, неоспоримым преимуществом можно назвать проходящие через город федеральную трассу и автодорогу Р 41. Также, хорошую транспортную доступность и пассажиропоток обеспечивает железнодорожная линия Санкт – Петербург – Москва.
Расположение города Любань вблизи федеральной трассы гарантирует «вовлечение» в предполагаемые концепцией объекты ряд городов, через которые проходит автодорога.
Федеральная трасса М 10 проходит через Московскую область, Тверскую область, Новгородскую область и Ленинградскую область.
Рис.4. Области, вовлечённые в атомобилепоток трассы М 10
Численность населения данных областей на 2013 год:
- Московская область: 7 050 557 чел
- Тверская область: 1 334 594 чел
- Новгородская область: 625 970
- Ленинградская область: 1 750 946 чел
Наличие хорошо развитой транспортной инфраструктуры внутри данных областей может обеспечить большую вовлеченность людей от общей численности населения областей. в предполагаемые проекты.
Протяженность федеральной трассы М 10 составляет 872 км. Траса берёт своё начало в Москве и заканчивается на границе с Финляндией. На пути следования наиболее крупными являются следующие города:
- Химки
- Тверь
- Торжок
- Валдай
- Великий Новгород
- Санкт-Петербург
Большая вероятность вовлечения в проекты населения городов и других муниципальных образований на участке Великий Новгород - Санкт – Петербург, а именно: город Чудово с населением 16 148 человек, город Любань с населением 4500 человек, город Тосно с населением 39 101 человек, Павловск с населением 16 087 человек. Население Санкт – Петербурга и Великого Новгорода - 5 028 313 человек и 219 947 человек соответственно. Таким образом, общая численность населения перечисленных выше городов составляет 5 344 096 человек.
Кроме того, необходимо учитывать близость города Луга с населением 38 593 человек.
Несмотря на то, что федеральная трасса вовлекает в автомобилепоток ряд находящихся по ходу движения городов, её максимальная загрузка в настоящий момент превышает нормативную загрузку как минимум в 3 раза. При нормативной пропускной способности 40 тысяч автомобилей в сутки на сегодняшний день интенсивность движения доходит до 130—170 тысяч автомобилей. Таким образом, в некоторых местах скорость движения снижается до 7 км/ час, что не позволяет утверждать о хорошей транспортной доступности земель. Однако, уже сейчас идёт строительство скоростной автомагистрали, которая станет дублёром существующей федеральной трассы и значительно разгрузит участок Санкт – Петербург – Москва.
Строительство автомагистрали является одним из основных преимуществ расположения Тосненского района. Её пропускная способность при скорости 150 км/ч
составит не менее 85 000 автомобилей в сутки, и, соответственно, около 32 млн автомобилей в год.
В частности, строительство автомагистрали позволит сократить расстояние между двумя столицами на 20% за счёт большего количества прямых участков, а пропускная способность новой дорожной «артерии» увеличится на 15-20%.
Ещё одним преимуществом данного расположения является близость к морскому порту Усть – Луга.
Рис. 5. Маршрут Любань – Усть - Луга
Усть-Лу́га — это морской торговый порт (МТП) на северо-западе России, в Ленинградской области, в Лужской губе Финского залива Балтийского моря вблизи посёлка Усть-Луга. Генеральная схема развития морского торгового порта Усть-Луга предполагает строительство 16 перегрузочных комплексов. По состоянию на 2012 год грузооборот порта составил 46,79 млн. тонн.
Комплексное развитие территорий. Губернское Коммерческое Пространство – Любань.
Как уже было сказано, проект «Губернское Коммерческое Пространство-Любань» предполагает Комплексное развитие территорий в рамках определённого пространства в соответствии с общей концепцией развития всего пространства и отдельных, предусмотренных этой концепцией парковых зон. Под парковой зоной подразумевается территория, которая объединяет группу будущих резидентов по выбранному тематическому признаку в соответствии с общей концепцией пространства. Каждая зона является независимой тематической парковой зоной (Парком), название которой характеризует основные типы резидентов и их виды деятельности в данном кластере.
Резиденты каждого кластера будут ранжироваться в зависимости от приобретаемого статуса и занимаемой позиции. Таким образом, на данном этапе можно выделить 3 ранга резидентов:
- Статус резидента 1
- Статус резидента 2
- Статус резидента 3
- Статус резидента 4
В зависимости от присвоенного статуса, выстраиваются взаимоотношения между резидентом и Управляющей компанией, которая образуется для реализации данного проекта и поэтапного комплексного развития, выделенной территории.
Управляющая компания
Главная управляющая компания, в соответствии с общей концепцией развития «Парков» будет иметь собственные подразделения (дочерние Управляющие компании), отвечающие за развитие каждого выделенного кластера. Таким образом, созданная Управляющая компания будет иметь следующую организационную структуру:
В соответствии с общей концепцией развития территорий, а также в соответствии с концепцией, предусмотренной для каждого парка в отдельности, будут регламентироваться взаимоотношения между головной Управляющей компанией, между дочерними управляющими компаниями, между дочерними УК и их резидентами, а также, внутренние взаимоотношения подразделений и сотрудников каждой УК.
Каждая дочерняя Управляющая компания имеет свою собственную кадровую структуру и занимается развитием своей зоны по аналогии с головной УК.
Кроме того, при каждой зоне (парке) должен быть создан общественный совет, который будет являться некоммерческой структурой. Основная задача, стоящая перед членами общественного совета – влияние на решения УК, содействие УК и т.д.
На начальном этапе создаётся Общественный совет при головной Управляющей компании (Головной УК). В него войдут некоторые политические фигуры, бизнесмены (из числа резидентов пространства), общественные деятели, представители УК.