В последнее время на рынке девелопмента наметилась тенденция ухода от развития одиночных объектов, и смещение вектора в сторону комплексного освоения территорий, которое имеет ряд преимуществ. Кроме того, в связи с наличием в городах градостроительных и инфраструктурных ограничений, таких как недостаток территорий, недостаток электрических мощностей, ветхость инженерных сетей, загруженность автомобильных дорог, высокая стоимость земли в центре и т.д., становится выгодным развивать комплексные проекты за пределами городов, в области, удалённо от городского центра.
Проект комплексного освоения территорий в Тосненском районе Ленинградской области вблизи города Любань предполагает развитие шести парковых зон разного назначения в рамках единого коммерческого пространства. Каждая зона носит название одного из созвездий небесной сферы, таким образом:
- Индустриально – логистическая зона (Стрела)
- Экспозона (Феникс)
- Зона автодеревни (Пегас)
- Торговая зона (Лира)
- Спортивно – развлекательная зона (Орион)
- Сельскохозяйственная зона (Цефей)
Наличие парковых зон разного назначения позволит добиться синергетического эффекта, при котором человек, приехав в одну зону, сможет дополнительно посетить и другие. Так, например, человек, приехавший в зону автодеревни для сервисного обслуживания своего автомобиля, сможет в образовавшийся промежуток времени отправиться на шопинг в торговую зону. Это позволит существенно сэкономить время, за счёт концентрации объектов разного назначение в едином пространстве. Комплексное освоение территорий позволяет сбалансировано сочетать коммерческую и социальную функции.
Решением административно – инфраструктурных задач резидентов общего пространства, а также резидентов каждого парка в отдельности, занимается специально созданная Управляющая компания, обладающая так же обособленными структурными подразделениями, отвечающими за конкретную парковую зону.
Таким образом, существует головная Управляющая компания и её подразделения для каждой зоны, которые будут предоставлять специализированные услуги, защищать интересы и помогать развивать подконтрольные зоны парка, существующим в них резидентам.
Каждая парковая зона внутри общего коммерческого пространства характеризуется стандартной инфраструктурой, подразумевающей наличие: подъездных путей, инженерных сетей, единой системы безопасности и видеонаблюдения, инфраструктуры связи, пунктов питания и проживания для работников, гостиничных блоков, небольших зон отдыха, находящихся в общем пользовании, административных зданий и т.д.
Все парковые зоны будут расположены недалеко друг от друга в пределах единого пространства, что обеспечит хорошую транспортную доступность между зонами.
Индустриально – логистическая зона «Стрела»
Индустриально – логистическая зона делится на 2 подзоны: индустриальная зона (ИЗ) и зона логистики (ЛЗ).
Площадь участка – более 100га.
Возможное использование: Размещения промышленных предприятий и логистических комплексов.
Описание: Земельный участок под индустриально-логистическую зону представляет собой луга, земли вблизи деревни Коркино Тосненского района. Участок примыкает к дороге, которая пересекается с существующей федеральной трассой М 10, а также планируется впоследствии как съезд с новой скоростной автомагистрали М 11. Рельеф участка ровный, сухой.
Одной из главных предпосылок реализации данного проекта является инфраструктура хранения. Грузопотоки идут из Москвы в Санкт – Петербург и из порта Усть – Луги в Москву, проходя через федеральную трассу М10. Этот фактор делает привлекательным данное расположение для любых форм хранения.
Возможная инфраструктура объектов индустриально-логистической зоны
- Сухие склады
- Индустриальные производственные цехи
- Склады продаж (стоки)
- Распределительные центры
- Овощехранилища и т.д.
- Общественно - деловая зона
Кроме того, в индустриально – логистической зоне планируется разместить энергокомплекс, общей площадью - 7 Га
Характеристика зоны Стрела:
ИЛ Зона «Стрела» предполагает наличие внутренней инфраструктуры:
· Внутренние сети газо- и водоснабжения, хозяйственно-бытового водоотведения;
· Локальные очистные сооружения ливневого стока;
· 3 распределительные трансформаторные подстанции и распределительная электрическая сеть;
· Отводы для подключения ко всем инженерным сетям на границах участков потенциальных резидентов;
· Межквартальные дороги и проезды;
· Контрольно-пропускные пункты;
· Объекты инфраструктуры управляющей компании зоны Стрела.
· Локальные очистные сооружения ливневого стока;
· 3 распределительные трансформаторные подстанции и распределительная электрическая сеть;
· Отводы для подключения ко всем инженерным сетям на границах участков потенциальных резидентов;
· Межквартальные дороги и проезды;
· Контрольно-пропускные пункты;
· Объекты инфраструктуры управляющей компании зоны Стрела.
Согласно Правилам землепользования и застройки Санкт- Петербурга и Ленинградской области, на территории ИЛ зоны «Стрела» могут располагаться объекты следующего назначения:
- машиностроение
- автомобилестроение
- металлургия
- производство электронного оборудования
- производство строительных материалов
- деревообработка
- производство мебели
- производство керамических изделий
- текстильная промышленность
- целлюлозно-бумажная промышленность
- склады
Индустриальная зона:
Объекты индустриальной зоны имеют промышленное назначение. Каждый участок под промышленный объект может быть снабжён лимитами инженерно – технического обеспечения в соответствии с потребностями резидента.
Площадь предлагаемых участков — от 0,5га до 15 га.
На территории ИЗ возможно строительство производственного здания для арендаторов общей площадью более 50 ГА. Внутри здание предполагается деление на блоки 1000 м2 до 10 000 м2 с помещениями под логистику и офисы.
Индустриальная зона также предполагает наличие хорошо развитой внутренней инфраструктуры:
· Системы безопасности и видеонаблюдения
· Системы связи
· Подъездных путей
· Инженерных сетей
· Пунктов питания и зон отдыха (а также зон объектов общественного пользования)
· Наличие парковочных мест для грузового и легкового транспорта
· И др.
· Системы связи
· Подъездных путей
· Инженерных сетей
· Пунктов питания и зон отдыха (а также зон объектов общественного пользования)
· Наличие парковочных мест для грузового и легкового транспорта
· И др.
Логистическая зона:
На территории ЛЗ будут располагаться складские объекты от 80 000 кв.м. до 100000 кв.м..
Инфраструктура ЛЗ также предусматривает наличие следующих зон:
· Стоянка грузового транспорта
· Стоянка легкового транспорта
· Офисные помещения
· Кафе для персонала
· Комнаты отдыха для водителей дальних рейсов, душевые
· Контрольно – пропускной пункт
· Разворотные площадки для маневрирования транспорта – 40 м
· Стоянка легкового транспорта
· Офисные помещения
· Кафе для персонала
· Комнаты отдыха для водителей дальних рейсов, душевые
· Контрольно – пропускной пункт
· Разворотные площадки для маневрирования транспорта – 40 м
ЛЗ также предполагает наличие современных систем охраны: круглосуточный контроль въезда – выезда, телекомуникативные средства наблюдения.
Преимущества зоны «Стрела»:
· Наличие полностью объединяющей зоны, которая аккумулирует все направления, связанные со складским хранением и производством.
· Возможность расширения зоны
· Интеграция дополнительных объектов в других парковых зонах.
· Синергетический эффект (возрастание эффективности деятельности в результате слияния отдельных частей в единую систему)
· Наличие необходимой инфраструктуры: инженерных сетей, необходимых мощностей, подъездных путей, единой системы безопасности и видео наблюдения и пр.
· Возможность расширения зоны
· Интеграция дополнительных объектов в других парковых зонах.
· Синергетический эффект (возрастание эффективности деятельности в результате слияния отдельных частей в единую систему)
· Наличие необходимой инфраструктуры: инженерных сетей, необходимых мощностей, подъездных путей, единой системы безопасности и видео наблюдения и пр.
Расположение:
- Тосненский район был образован 19 августа 1930 года. В него вошли город Любань, рабочий посёлок Ульяновка, 15 сельсоветов упразднённого Любанского района, 6 сельсоветов упразднённого Детскосельского района и 9 сельсоветов упразднённого Колпинского района.
- Площадь района 3585,4 км².
- Площадь района 3585,4 км².
- Тосненский район - муниципальное образование в составе Ленинградской области. Район динамично развивается, имеет выгодное географическое положение и привлекательный инвестиционный климат
- Город Любань Тосненского района находится в 80 км от границы Санкт – Петербурга и 30 км к юго – востоку от Тосно. В настоящее время Любань – административный центр Любанского городского поселения Тосненского района Ленинградской области
- Город Любань входит в число исторических городов России. Численность населения города - 4,5 тыс. человек.
Транспортная доступность
· Федеральная автодорога М 10 (E 105) «Россия» (Санкт-Петербург — Москва)
· Железнодорожная линия Санкт-Петербург — Москва
· Автодорога Р41 Луга — Павлово
· Проектируемая скоростная автомагистраль М 11 (Москва – Санкт - Петербург)
· Железнодорожная линия Санкт-Петербург — Москва
· Автодорога Р41 Луга — Павлово
· Проектируемая скоростная автомагистраль М 11 (Москва – Санкт - Петербург)
Преимущества расположения:
Федеральная трасса М 10 проходит через Московскую область, Тверскую область, Новгородскую область и Ленинградскую область.
Общая численность населения данных областей на 2013 год: 10 762 067 чел.
Наличие хорошо развитой транспортной инфраструктуры внутри данных областей может обеспечить большую вовлеченность людей от общей численности населения областей в предполагаемые проекты
Следует также учесть строительство новой скоростной автомагистрали (М11) Москва – Санкт – Петербург, протяжённостью 684 км.
Строительство автомагистрали является одним из основных преимуществ расположения Тосненского района. Оно позволит сократить расстояние между двумя столицами на 20% за счёт большего количества прямых участков, а пропускная способность новой дорожной «артерии» увеличится на 15-20%.
Данное расположение земель для реализации проекта индустриально – логистической зоны имеет ряд преимуществ:
С точки зрения общей площади участка:
- Возможность размещения крупных производственных и складских объектов
- Возможность расширения зоны
- Возможность организации парковок, разворотных площадок и т.д.
- Возможность развития дополнительных объектов, отвечающих концепции развития зоны «Стрела»
- С точки зрения расположения парковой зоны:
- Расположение зоны за пределами КАД - полная автономность от города, отсутствие ограничений по присоединенной мощности и наличие всех технологических коммуникаций
- Расположение относительно морских и речных портов, аэропортов и т.д.: Санкт-Петербург имеет 3 морских порта, 5 железнодорожных вокзала и 1 аэропорт
- Ленинградская область расположена рядом с границей с Эстонией и недалеко от границы с Финляндией
- Географическое расположение парковой зоны относительно федеральных трасс, второстепенных автодорог, автомагистралей, железнодорожных дорог, крупных городов:
- Расположение между федеральной трассой М 10 и Октябрьской ж/д:
- Хорошая транспортная доступность
- Большая вероятность вовлечения населения городов и других муниципальных образований на пути следования фед. трассы М 10 и ж/д линии Санкт – Петербург – Москва.
Управляющая компания
Главная Управляющая компания «Созвездие» создаётся для решения административно - инфраструктурных вопросов всех резидентов.
Управляющая компания «Стрела» является её структурным подразделением, отвечающим за развитие конкретной индустриально-логистической зоны.
Задачи УК на этапе эксплуатации
- Обслуживание территорий общего пользования (организация дорожного движения, уборка территорий общего пользования, уход за зелёными насаждениями и т.д.)
- Обслуживание инженерных сетей и систем (сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, системы видеонаблюдения и охраны)
- Администрирование (согласование с резидентами обновления инфраструктуры индустриального парка, приём платежей за обслуживание инженерных сетей и т.п.)
- Дополнительные услуги (организация доставки сотрудников предприятий, уборка территории и обслуживание инженерных сетей в пределах участков резидентов и др.)
Общественный совет
При каждой зоне (парке) должен быть создан общественный совет, который будет являться некоммерческой структурой. Основная задача, стоящая перед членами общественного совета – влияние на решения УК, содействие УК.
Резиденты парковой зоны:
Резиденты каждого кластера будут ранжироваться в зависимости от приобретаемого статуса и занимаемой позиции. Таким образом, на данном этапе можно выделить 3 ранга резидентов:
• Статус резидента 1
• Статус резидента 2
• Статус резидента 3
• Статус резидента 2
• Статус резидента 3
• Статус резидента 4