Комплекс торговых комплексов и аутлетов «ЛИРА» (Ленинградская область, Тосненский район, РФ)

В последнее время на рынке девелопмента наметилась тенденция ухода от развития одиночных объектов, и смещение вектора в сторону комплексного освоения территорий, которое имеет ряд преимуществ. Кроме того, в связи с  наличием в городах градостроительных и инфраструктурных ограничений, таких как недостаток территорий, недостаток электрических мощностей, ветхость инженерных сетей, загруженность автомобильных дорог, высокая стоимость земли в центре и т.д., становится выгодным развивать комплексные проекты за пределами городов, в области, удалённо от городского центра.

Проект комплексного освоения территорий в Тосненском районе Ленинградской области вблизи города Любань предполагает развитие шести парковых зон разного назначения в рамках единого коммерческого пространства. Каждая зона носит название одного из созвездий небесной сферы, таким образом:                                                                                                    

• Индустриально – логистическая зона (Стрела)
• Экспозона (Феникс)
• Зона автодеревни (Пегас)
• Спортивно – развлекательная зона (Орион)
• Сельскохозяйственная зона (Цефей)

 

Наличие парковых зон разного назначения позволит добиться синергетического эффекта, при котором человек, приехав в одну зону, сможет дополнительно посетить и другие. Так, например, человек, приехавший в зону автодеревни для сервисного обслуживания своего автомобиля, сможет в образовавшийся промежуток времени отправиться на шопинг в торговую зону. Это позволит существенно сэкономить время, за счёт концентрации объектов разного назначение в едином пространстве. Комплексное освоение территорий позволяет сбалансировано сочетать коммерческую и социальную функции.

 

Решением административно – инфраструктурных задач резидентов общего пространства, а также резидентов каждого парка в отдельности, занимается специально созданная Управляющая компания, обладающая так же обособленными структурными подразделениями, отвечающими за конкретную парковую зону.

 

Таким образом, существует головная Управляющая компания  и её подразделения для каждой зоны, которые будут предоставлять специализированные услуги, защищать интересы и помогать развивать подконтрольные зоны парка, существующим в них резидентам.

Каждая парковая зона внутри общего коммерческого пространства характеризуется стандартной инфраструктурой, подразумевающей наличие: подъездных путей, инженерных сетей, единой системы безопасности и видеонаблюдения, инфраструктуры связи, пунктов питания и проживания для работников, гостиничных блоков, небольших зон отдыха, находящихся в общем пользовании, административных зданий и т.д.

Все парковые зоны будут расположены недалеко друг от друга в пределах единого пространства, что обеспечит хорошую транспортную доступность между зонами.

 

 

• Большие торговые павильоны для размещения якорных арендаторов
• Зона аутлетов

• Синергетический эффект, при котором посетители остальных зон единого пространства, становятся потенциальными клиентами торговой зоны
• Возможность функционального совмещения разных зон пространства
• Потребность потребителя рационально планировать время на шопинг и экономить средства, затраченные на покупки
• Нарастание потребности в развитии новых форматов – аналогов традиционным ТРК и ТРЦ
• Нарастающая потребность развития вспомогательных бизнес – направлений
• и т.д.

Кроме основных объектов, торговая зона предполагает наличие хорошо развитой инфраструктуры, которая включает в себя:

• Инженерные сети:
• Электроснабжение;
• Газоснабжение;
• Водоснабжение;
• Водоотведение хозяйственно-бытовое;
• Ливневое водоотведение;
• Телекоммуникации (оптоволокно).

 

• Локальные очистные сооружения;
• Распределительные трансформаторные подстанции;
• Насосные станции и т.д.
• Объекты транспортной инфраструктуры:
• Внешние дороги;
• Межквартальные проезды;
• Автобусные остановки, стоянка такси
• Парковки

• Пункты доставки товаров
• Система видеонаблюдения и контроля
• Пункты питания  и зоны отдыха
• Детские игровые комнаты

Якорными арендаторами могут стать компании, которым необходимы большие площади для хранения, демонстрации и реализации собственной продукции оптовым и розничным покупателям. Якорными арендаторами могут стать компании из разных сегментов: канцелярии, косметологии, фармацевтики и  т.д.)

Якорный арендатор приобретает статус Резидент 1 и занимается собственным освоением участка в рамках концепции парка.

Размещение якорных арендаторов предполагается по периметру участка, выделенного под развитие торговой зоны. На каждого арендатора выделяется участок общей площадью 4 – 5 ГА.

 

Зона якорных арендаторов имеет следующую инфраструктуру:

• Подъездные пути (съезды с прилегающих к зоне дорог)
• Инженерные сети
• Парковки для автомобилей клиентов и сотрудников
• И т.д.

Предпосылки развития зоны аутлетов:

В Европе и США – аутлеты считаются одной из самых актуальных и удобных форм шопинга. Однако, для России этот опыт является новым и наращивается  не так динамично, как на Западе. В то же время, активные покупатели постепенно переходят на формат моллов и больших торгово-развлекательных центров, что значительно экономит время, позволяет ознакомиться с широким выбором товара для всей семьи, предоставляет возможность отдохнуть в процессе совершения покупок и перекусить на фудкорте.  

Аутлет, в сравнении с ТРК, ТРЦ и моллами имеет гораздо больше преимуществ:

• Так же, как и большие торговые центры, аутлеты значительно экономят время.
• Аутлет – это целенаправленный шопинг, никакие посторонние факторы не отвлекут покупателя от покупок.
• Аутлеты разных типов также предоставляют широкий выбор разных видов товаров для всей семьи.
• Одно из главных преимуществ аутлетов, отличающие их от больших торговых центров, это большая концентрация всемирно известных брендов на одной площади.
• Решающим преимуществом для покупателя является возможность приобретения товара класса люкс со скидкой до 70 % независимо от сезонных распродаж и праздничных акций.

 

Зона аутлетов должна быть крытой, такая потребность появляется в связи с низкими температурами зимой.

 

Мы хотим представить вашему вниманию вариант крытого аутлета – деревни, который  имеет ряд неоспоримых преимуществ как для покупателей, так и для представителей брендов и потенциальных инвесторов проекта.

 

Для покупателей, не считая всех прочих преимуществ аутлета,  данный формат интересен с точки зрения аттракции, уникальности. Ведь такой формат ещё мало известен российскому потребителю. Поездка в такую «деревню» не превратиться в  обременительное занятие, а будет прекрасной альтернативой совместного семейного отдыха.

 

Для представителей бренда – это хорошая возможность оформить своё торговое место по своему пожеланию (однако, оформление должно соответствовать общей концепции аутлета). Кроме того, арендная плата за такие домики значительно ниже, чем арендная плата в многоэтажном монолитном ТРК.

 

Для инвесторов  - этот формат интересен тем, что здания, в которых размещается аутлет (в т.ч., за счёт использования недорогих материалов), минимизируют затраты на обслуживание помещения, что благотворно сказывается на ценах товаров, а соответственно, на посетителепотоке.

Кроме того, низкий уровень цен в аутлетах обеспечивается их расположением вдали от городов, на землях с низкой арендной платой. Аутлеты строятся в районах, относительно удаленных от больших городов. Во – первых, это исключает конкуренцию с ТРК и ТРЦ, расположенными в черте города, во – вторых, для того чтобы обеспечить покупателепоток на уровне 15 тыс. человек на 10 тыс. кв.м. (средний покупателепоток аутлета), необходимо располагать большими площадями для размещения такого центра.  Кроме того, при наличии хорошо развитой транспортной инфраструктуры, это условие (расположение аутлета на отдалённой от центра территории) вполне выполнимо. Аутлет-центр, расположенный между несколькими большими городами на перекрестке скоростных автострад, привлекает к себе в несколько раз больше покупателей, чем традиционный торговый центр в черте города.

 

Как уже было сказано, аутлет будет представлять собой «брендовую деревню» с отдельно стоящими небольшими зданиями, формирующими небольшие улочки, при необходимости с открытыми площадями, которые могут быть использованы, как летнее кафе в сезон для фудкортов или катки в зимний сезон. Данные площадки так же могут использоваться для организации зимних ледяных городков, проведения конкурсно-развлекательных программ, размещения сцены. Вход к торговым площадям, формирующегося из зданий «городка», может быть как один, так и несколько в зависимости от расположения паркинга и подъездных путей для общественного транспорта.

Учитывая климатические особенности, следует отдать предпочтение закрытым улочками сверху пропускающим свет оргстеклом или подобным материалом, что может быть полезным во время осадков в летнее, а особенно в зимнее время. Дополнительно это может привести к экономии на уборке снега в зимнее время, однако его все равно придётся убирать с крыш. Отдельно нужно в момент проектирования снизить вероятность возникновения сквозняков внутри городка в зимнее время. Что может вызвать существенный дискомфорт у покупателей.

Кроме того, можно рассмотреть вариант строительства аутлета в форме паровоза или лабиринта с последовательно соединёнными коридорами, предполагающими разные траектории движения.

 

Арендаторами торговых площадей аутлета могут выступать компании – представители известных марок и брендов на рынке одежды, парфюмерии, аксессуаров, товаров для дома и т.д., готовые предоставить своим клиентам скидки от 30 до 70% на вещи из старых и новых  коллекций  в независимости от сезонности и периодов распродаж.

• Около 70 % - торговые площади с более чем 200 арендаторами
• 10 % площадей – зона фудкорта и развлечений
• 5 % - офисные помещения для обслуживающего персонала
• 25 % - зона паркинга

 

• Непосредственно зоны крытого аутлета и аллеи бутиков
• Зон питания
• Зон отдыха и развлечений
• Зоны пунктов доставки, пунктов приёма платежей, страховых и банковских отделений
• Зоны автобусных остановок, остановок шатла и такси
• Зоны парковок для посетителей
• Административной зоны (офисная зона)
• Зона для расположения субъектов УК
• Пункт охраны и видеонаблюдения
•  и т.д.

Под развитие торговой зоны выделен участок в районе деревни Коркино и деревни Сустье – Конец, прилегающий к второстепенной дороге Р 41 (которая станет съездом со скоростной автомагистрали М 11). Площадь участка более 300 ГА. На первоначальном этапе предполагается развитие участка 100 – 150 ГА, выделенного на карте голубым маркером.

Тосненский район был образован 19 августа 1930 года. В него вошли город Любань, рабочий посёлок Ульяновка, 15 сельсоветов упразднённого Любанского района, 6 сельсоветов упразднённого Детскосельского района и 9 сельсоветов упразднённого Колпинского района.

 Площадь района 3585,4 км².

 Площадь района 3585,4 км².

Тосненский район - муниципальное образование в составе Ленинградской области. Район динамично развивается, имеет выгодное географическое положение и  привлекательный инвестиционный климат.

Город Любань Тосненского района находится в 80 км от границы Санкт – Петербурга и 30 км к юго – востоку от Тосно. В настоящее время Любань – административный центр Любанского городского поселения Тосненского района Ленинградской области

Город Любань входит в число исторических городов России. Численность населения города - 4,5 тыс. человек.

• Федеральная автодорога М 10 (E 105) «Россия» (Санкт-Петербург — Москва)
• Железнодорожная линия Санкт-Петербург — Москва
• Автодорога Р41 Луга — Павлово
• Проектируемая скоростная автомагистраль М 11 (Москва – Санкт  - Петербург)

Федеральная трасса М 10 проходит через Московскую область, Тверскую область, Новгородскую область и  Ленинградскую область.

Общая численность населения данных областей на 2013 год: 10 762 067 чел.

Наличие хорошо развитой транспортной инфраструктуры внутри данных областей может обеспечить большую вовлеченность людей от общей численности населения областей в предполагаемые проекты 

Следует также учесть строительство новой скоростной автомагистрали (М11) Москва – Санкт – Петербург, протяжённостью 684 км.

Строительство автомагистрали является одним из основных преимуществ расположения Тосненского района. Оно позволит сократить расстояние между двумя столицами на 20% за счёт большего количества прямых участков, а пропускная способность новой дорожной «артерии» увеличится на 15-20%.

• Возможность размещение на большой площади павильонов якорных арендаторов и зоны аутлета с бутиками (возможность сосредоточения огромного выбора товаров на одной территории)
• Возможность организации парковочных зон для автомобилей клиентов и сотрудников зоны
• Возможность развития дополнительных объектов, отвечающих концепции развития зоны «Лира»

 

• Расположение зоны за пределами КАД  - полная автономность от города, отсутствие ограничений по присоединенной мощности и наличие всех технологических коммуникаций
• Сокращение времени в пути до торговой зоны из Санкт – Петербурга до 40 – 50 мин за счёт строительства скоростной автомагистрали
• Возможность организации шатла от станции м. Купчино до торговой зоны
• Кроме того, ещё одним залогом успеха аутлета является его нахождение на трассе между двумя городами:  в 80 км от Санкт – Петербурга и в 100 км от Великого Новгорода, что обеспечит возможность жителями двух этих городов посещать  аутлет.
• Географическое расположение парковой зоны относительно федеральных трасс, второстепенных автодорог, автомагистралей, железнодорожных дорог, крупных городов:
• Расположение вблизи федеральной трассы М 10 и Октябрьской ж/д:
• Расположение вблизи автодороги P 41 – возможность выезда на скоростную автомагистраль

Управляющая компания «Лира» является  структурным подразделением главной УК всего пространства, отвечающим за развитие конкретной зоны автодеревни.

При каждой зоне (парке) должен быть создан общественный совет, который будет являться некоммерческой структурой. Основная задача, стоящая перед членами общественного совета – влияние  на решения УК, содействие УК.

Резиденты зоны «Лира»

Резиденты каждого кластера будут ранжироваться в зависимости от приобретаемого статуса и занимаемой позиции. Таким образом, на данном этапе можно выделить 3 ранга резидентов: