• E-mail @

    info@eldanel.com

Территория промышленного развития глубокой переработки сельскохозяйственной продукции «ЦЕФЕЙ» (Ленинградская область, Тосненский район, РФ)

В последнее время на рынке девелопмента наметилась тенденция ухода от развития одиночных объектов, и смещение вектора в сторону комплексного освоения территорий, которое имеет ряд преимуществ. Кроме того, в связи с  наличием в городах градостроительных и инфраструктурных ограничений, таких как недостаток территорий, недостаток электрических мощностей, ветхость инженерных сетей, загруженность автомобильных дорог, высокая стоимость земли в центре и т.д., становится выгодным развивать комплексные проекты за пределами городов, в области, удалённо от городского центра.
Компанией “Джей энд Ди менеджмент” разработана концепция  комплексного освоения территорий в Тосненском районе Ленинградской области вблизи города Любань, которая  предполагает наличие шести парковых зон разного назначения в рамках единого коммерческого пространства. Каждая парковая зона носит название одного из созвездий небесной сферы, таким образом:
 
· Зона автодеревни (Пегас)
· Торговая зона (Лира)
· Индустриально – логистическая зона (Стрела)
· Экспозона (Феникс)
· Спортивно – развлекательная зона (Орион)
· Сельскохозяйственная зона (Цефей)
 
Наличие парковых зон разного назначения позволит добиться синергетического эффекта, при котором человек, приехав в одну зону, сможет дополнительно посетить и другие. Это позволит существенно сэкономить время, за счёт концентрации объектов разного назначение в едином пространстве. Комплексное освоение территорий позволяет сбалансировано сочетать коммерческую и социальную функции.
Решением административно – инфраструктурных задач резидентов общего пространства, а также резидентов каждого парка в отдельности, занимается специально созданная Управляющая компания «Любань», обладающая так же обособленными структурными подразделениями, отвечающими за конкретную парковую зону.
Таким образом, существует головная Управляющая компания  и её подразделения для каждой зоны, которые будут предоставлять специализированные услуги, защищать интересы и помогать развивать подконтрольные зоны парка, существующим в них резидентам.
Каждая парковая зона внутри общего коммерческого пространства характеризуется стандартной инфраструктурой, подразумевающей наличие: подъездных путей, инженерных сетей, единой системы безопасности и видеонаблюдения, инфраструктуры связи, пунктов питания и проживания для работников, гостиничных блоков, небольших зон отдыха, находящихся в общем пользовании, административных зданий и т.д.
Все парковые зоны будут расположены недалеко друг от друга в пределах единого пространства, что обеспечит хорошую транспортную доступность между зонами.

Сельскохозяйственная зона «Цефей»

Сельское хозяйство в настоящее время является перспективной отраслью экономики страны. В связи с этим наблюдается увеличение вложений государственных средств в развитие данного направления. Главной целью государственной поддержки (субсидий, льгот и т.д.) является увеличение внутренних объёмов производства и качества сельскохозяйственной продукции за счёт создания стабильных экономических, правовых и социальных условий для развития сельского хозяйства. Это обусловлено необходимостью удовлетворить растущую потребность потребителя в качественных продуктах питания отечественного производителя  по социально – приемлемым ценам.
В связи с этим, в последние годы наблюдается увеличение финансовой поддержки производства сельскохозяйственной продукции со стороны государства. Так, в Ленинградской области, объёмы государственного финансирования сельского хозяйства увеличились за пять лет с 960 млн. рублей до 4,24 млрд. рублей[1].
                                                   цефей.JPG
Также, по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт – Петербургу и Ленинградской области, валовый региональный продукт в сфере сельского хозяйства в период 2004 – 2011 гг. увеличился более чем в 2,5 раза [2]:
 
                                               цефей1.JPG
 
Кроме того, оборот сельскохозяйственных предприятий в сравнении с 2011 годом в 2012 году  увеличился  почти на 30 %, что свидетельствует о положительной тенденции развития сельскохозяйственного направления в Ленинградской области. [3]

Таким образом, развитие сельскохозяйственной зоны в Ленинградской области в рамках общего коммерческого пространства, является перспективным направлением на фоне растущего спроса на отечественную сельскохозяйственную продукцию со стороны потребителей и  стабильного увеличения объёмов финансовой поддержки со стороны региональной  и федеральной власти.


Расположение сельскохозяйственной зоны

Под развитие сельскохозяйственной зоны выделяются земли в Тосненском районе Ленинградской области.
Ленинградская область входит в состав Северо-Западного федерального округа и Северо-Западного экономического района. Территория — 83 900 км., что составляет 0,5 % площади России (39-ое место в стране).
Ленинградская область имеет границы с Республикой Карелия, Вологодской, Новгородской, Псковской областями и странами Евросоюза – Эстонией и Финляндией. С Санкт-Петербургом образует полуанклав.
 
 
                               7.gif
Рис.1. Санкт – Петербург и Ленинградская область
 
Санкт-Петербург является одним из важнейших экономических центров Российской Федерации. Оборот розничной торговли в Петербурге за 2012 год составил 843,9 млрд. рублей, увеличившись на 8,1% по сравнению с 2011 годом, и превысил  общероссийский темп роста на 2,2 процентных пункта.
Так, торговая инфраструктура города включает более 16,7 тыс. предприятий розничной торговли, с объемом торговых площадей более 5,1 млн кв. м. Кроме того, в городе функционирует 20 розничных рынков, в числе которых 17 сельскохозяйственных.[4]
Тосненский район – это муниципальное образование в составе Ленинградской области. Площадь района 3585,4 км².
 Район динамично развивается, имеет выгодное географическое и транспортное положение и  привлекательный инвестиционный климат. Неоспоримым преимуществом района в сравнении с другими районами Ленинградской области  является близкое расположение относительно федеральной трассы М 10 и железной дороги. Тосненский район, расположенный рядом с Санкт – Петербургом имеет хорошие перспективы развития. Это обусловлено такими факторами как:
· рост промышленного производства и торговли в Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
· усиление роли Санкт-Петербурга как транспортного узла России;
· активное развитие портового хозяйства,
· строительство скоростной автомагистрали
 
 
 
                                                      e.gif
Рис.2. Тосненский район на карте Ленинградской области
 
Развитие сельскохозяйственной зоны планируется на двух участках: первый – в районе посёлка Сельцо, второй – в районе Чудского Бора.  
                                                          0.JPG
 
Рис. 3. Расположение участков под развитие сельскохозяйственной зоны относительно федеральных дорог и Октябрьской железной дороги 
                                                        8.JPG
Рис. 4. Расположение зоны «Цефей» относительно других зон всего пространства 
 
                                                    м10.png
Рис. 5. Федеральная трасса М 10 на карте России

Преимущества данного расположения участков заключаются, прежде всего, в близости к федеральной трассе М 10, а также к новой  платной скоростной автомагистрали Москва – Санкт – Петербург. Посёлок Сельцо расположен  в 2 км от Федеральной трассы М 10, Чудской Бор расположен в 8 км от Федеральной трассы. Параллельно трассе М 10 проходит железнодорожная линия «Санкт – Петербург – Москва». Кроме того, в соответствии с планами строительства в непосредственной близости от земель, выделенных под развитие сельскохозяйственной зоны,  пройдет новая платная автомобильная магистраль Москва – Санкт-Петербург, единственным съездом на которую станет существующая автодорога Р 41 Луга — Павлово.
Общая протяжённость новой скоростной автомагистрали Москва – Санкт – Петербург составляет  684 км.
 
 
                                               магисраль.jpg
Рис. 6. Платная скоростная автомагистраль
 
Строительство автомагистрали является одним из основных преимуществ расположения Тосненского района. Её пропускная способность при скорости 150 км/ч составит не менее 85 000 автомобилей в сутки, и, соответственно, около 32 млн автомобилей в год.  
  
 
 
                                                     магистраль 1.jpg
Рис. 7. Ключевые хар-ки скоростной автомобильной магистрали
 

 Предпосылки развития сельскохозяйственной зоны:

Одной из главных предпосылок развития сельскохозяйственной зоны в Ленинградской области является её высокий потенциал в области развития сельского хозяйства: Ленинградская область является крупным производителем сельскохозяйственной продукции и продовольствия. Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области на 1 января 2012 г. составляла 1705,7 тыс. га, в том числе площадь сельскохозяйственных угодий - 619,4 тыс. га,  пашни - 361,4 тыс. га.  
Выгодное географическое положение относительно федеральных дорог, портов и железной дороги обеспечивает развитую логистику сельскохозяйственной продукции в другие регионы страны.
Близость к Санкт – Петербургу, который является транспортным узлом России также позволяет судить о хорошем транспортном положении представленной территории.
Кроме того, спрос на мясо индейки по сравнению с предыдущим годом вырос на 10 процентов. Промышленное производство индейки, которое начало возрождаться в РФ с 2002 года, стало одним из источников увеличения мясных ресурсов страны.  Ленинградская область постоянно наращивает производство мяса индейки на фоне растущего спроса.
Важным критерием развития зоны также является потребность потребителя в повышении качества производимой сельскохозяйственной продукции. Создание сельскохозяйственной зоны с современным оборудованием для выращивания экологически чистых продуктов позволит удовлетворить эту потребность. Модернизация производства также позволит снизить себестоимость производимой продукции.
Следует также отметить, что Госпрограммой Ленинградской области
"Развитие сельского хозяйства  Ленинградской  области " 2013 – 2020 гг. предусмотрено увеличение производства продукции сельского хозяйства и повышение ее конкурентоспособности, обеспечение финансовой устойчивости товаропроизводителей агропромышленного комплекса, обеспечение устойчивого развития сельских территорий, воспроизводство и повышение эффективности использования ресурсного потенциала в сельском хозяйстве области.[5]
"Развитие сельского хозяйства  Ленинградской  области " 2013 – 2020 гг. предусмотрено увеличение производства продукции сельского хозяйства и повышение ее конкурентоспособности, обеспечение финансовой устойчивости товаропроизводителей агропромышленного комплекса, обеспечение устойчивого развития сельских территорий, воспроизводство и повышение эффективности использования ресурсного потенциала в сельском хозяйстве области.[5]

Описание сельскохозяйственной зоны:

Сельскохозяйственная зона будет развиваться на базе уже существующего комплекса ЗАО «Агротехника». ЗАО "Агротехника" является одним из наиболее эффективных сельскохозяйственных предприятий Ленинградской области с более чем 45-летней историей. В 2003 году с целью оптимизации работы с сетями, отделения торговли от производства было создано ООО "ТД "Агротехника". На текущий момент АТ занимает около 15% рынка овощей и картофеля Санкт-Петербурга. Ежедневная отгрузка картофеля и овощей покупателям - не менее 100 тонн. Продукция реализуется в торговые сети: Пятерочка, Магнит, Окей, Лента, Дикси, Седьмой континент и другие.
Данные торговые сети на сегодняшний день занимают лидирующие позиции на рынке Санкт – Петербурга (Рис.8):
 
 
                                           777.JPG
Рис. 8. Структура сетей розничной торговли  г. Санкт - Петербурга

В рамках развития сельскохозяйственной зоны планируется расположение на её территории следующих объектов/ зон:
  · Тепличный комплекс для выращивания овощей и зелёных культур
  · Зона предпродажной подготовки (чистки и фасовки овощей)
  · Посевные поля и овощехранилища
  · Предприятие птицеводческой отрасли (курица, индейка)

При этом, под расположение объектов сельскохозяйственного производства выделяется порядка 200 ГА земли. Площадь под посевные поля – 3500 ГА.

Тепличное хозяйство:

В районе посёлка Сельцо будет располагаться  тепличный комплекс (парниковые теплицы), а в районе Чудского Бора  планируется размещение птицеводческого предприятия по выращиванию и переработке птицы (курицы, индейки).
Выращивание овощей в специально оборудованных теплицах при соблюдении всех необходимых норм (полив артезианской водой, безопасное питание растений), гарантирует защиту от загрязнений окружающей среды и  выпуск экологически – чистой продукции.
Ниша тепличного выращивания овощей и зелени на сегодняшний день перспективна, но  мало освоена. При этом, высокой спрос жителей России на овощную продукцию остаётся неудовлетворённым. Сегодня, потребитель получает почти в 2 раза меньше рекомендованных годовых норм свежих овощей.
Учитывая климатические особенности нашей страны, выращивание овощей на закрытых грунтах в теплицах является оптимальным решением для овощеводства в холодное время года, когда невозможно производить аграрные работы на открытом грунте.

Птицеводство:

Птицеводство, в частности, выращивание индейки, является перспективным направлением сельскохозяйственной деятельности в России. Промышленное производство индейки, которое начало возрождаться в РФ с 2002 года, стало одним из источников увеличения мясных ресурсов страны. По итогам 2012 года, объем производства мяса индейки в нашей стране вырос на 27,8 процента.[6] По данным ритейлеров, в прошлом году спрос  на индейку, увеличился на 10 процентов. На постоянно  растущий спрос на индейку, отечественные производители реагируют наращиванием производства.[7]
В 2012 году в России было произведено 58,5 тыс. тонн замороженного мяса и субпродуктов индейки, рост по отношению к 2011 году в натуральном выражении составил 24%. [8]
Тем не менее, при растущем спросе, Россия занимает лишь 6 место по производству индейки, уступая таким странам, как США, Чили, Бразилия, Италия и Франция. Поэтому, тема производства и переработки индейки на сегодняшний день актуальна в России.
Кроме того, по данным сайта «Агробизнес консалт», Ленинградская область постоянно наращивает производство мяса индейки. Крупнейшее предприятие по производству мяса индейки в Ленинградской области  планирует до 2015 года увеличить объемы производства - до 5,5 тысяч тонн.
Посевные поля, овощехранилища и зона предпродажной подготовки
Большие площади под посевные поля прекрасно подходят для выращивания свежих овощей в открытом грунте. Преимущество такого выращивания заключается в том, что на открытом грунте можно выращивать большой набор овощных культур в период с ранней весны до поздней осени.  Под развитие посевных земель в рамках развития сельскохозяйственной зоны выделяется порядка 3500 ГА.
Для качественного хранения урожая на территории сельскохозяйственной зоны планируется строительство современных овощехранилищ, полностью оборудованное по западным стандартам. Для хранения овощей в летний период оборудуется специальная секция с охлаждением.
Для сбыта готовой продукции  необходимо провести предпродажную подготовку, которая включает в себя: мойку, калибровку и дополнительный визуальный контроль. После того, как все этапы пройдены, овощи необходимо упаковать в перфорированные полиэтиленовые пакеты, позволяющие продуктам сохранить «товарный вид» до попадания на прилавок.

Преимущества развития зоны:

  · Как уже было сказано, определяющим фактором развития зоны является её выгодное географическое и транспортное положение, обеспечивающее логистику готовой продукции в другие регионы.
  · Кроме того, необходимость развития подобных зон продиктована постоянно растущим спросом на сельскохозяйственную продукцию отечественного производства.
  · Развитие и оптимизация процессов сельскохозяйственного производства позволит улучшить качество производимой продукции, а также снизить её себестоимость
· Немаловажным фактором является господдержка сельского хозяйства области (а именно, стабильно растущая финансовая поддержка производства сельскохозяйственной продукции Ленинградской области)
  · Неоспоримым преимуществом также является выделение больших площадей на базе существующего комплекса ЗАО «Агротехника» под развитие посевных земель и тепличного хозяйства
· Важным фактором является также наличие у ЗАО «Агротехника» собственного торгового дома, что позволяет судить о возможности сбыта готовой продукции в ведущиесети розничной торговли Санкт – Петербурга

Управляющая компания «Цефей»

Решением административно – инфраструктурных задач резидентов общего пространства, а также резидентов каждого парка в отдельности, занимается специально созданная Управляющая компания «Любань», обладающая так же обособленными структурными подразделениями, отвечающими за конкретную парковую зону.
Управляющая компания «Цефей» является её структурным подразделением, отвечающим за развитие конкретной сельскохозяйственной зоны. 

Общественный совет:

При каждой зоне (парке) должен быть создан общественный совет, который будет являться некоммерческой структурой. Основная задача, стоящая перед членами общественного совета – влияние  на решения УК, содействие УК.
 
 
 

 
 
 
[1] Информация взята с официального сайта Комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному  комплексу Ленинградской области http://agroprom.lenobl.ru/
[2]  Данные взяты с официального сайта Территориального органа Федеральной службы государственной статистике по Санкт – Петербургу и Ленинградской области http://petrostat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/petrostat/ru/ 
[3]  Данные взяты с официального сайта Территориального органа Федеральной службы государственной статистике по Санкт – Петербургу и Ленинградской области http://petrostat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/petrostat/ru/ 
[4] Данные взяты с официального сайта газеты «Коммерсант» 
[5] Из госпрограммы Ленинградской области «развитие сельского хозяйства Ленинградской области 2013 – 2020 гг.»
[6] «РБК. Исследования рынков»
[7] Данные взяты с сайта Агробизнес консалт http://agrobk.ru/proizvodstvo-myasa-indeyki-narashhivaet-leningradskaya-oblast
[8] Маркетинговое исследование. Рынок индейки (мясо и субпродукты индейки). Июнь 2013