В последнее время на рынке девелопмента наметилась тенденция ухода от развития одиночных объектов, и смещение вектора в сторону комплексного освоения территорий, которое имеет ряд преимуществ. Кроме того, в связи с наличием в городах градостроительных и инфраструктурных ограничений, таких как недостаток территорий, недостаток электрических мощностей, ветхость инженерных сетей, загруженность автомобильных дорог, высокая стоимость земли в центре и т.д., становится выгодным развивать комплексные проекты за пределами городов, в области, удалённо от городского центра.
Компанией “Джей энд Ди менеджмент” разработана концепция комплексного освоения территорий в Тосненском районе Ленинградской области вблизи города Любань, которая предполагает наличие шести парковых зон разного назначения в рамках единого коммерческого пространства. Каждая парковая зона носит название одного из созвездий небесной сферы, таким образом:
- Зона автодеревни (Пегас)
- Торговая зона (Лира)
- Индустриально – логистическая зона (Стрела)
- Экспозона (Феникс)
- Спортивно – развлекательная зона (Орион)
- Сельскохозяйственная зона «Цефей»
Наличие парковых зон разного назначения позволит добиться синергетического эффекта, при котором человек, приехав в одну зону, сможет дополнительно посетить и другие. Так, например, человек, приехавший в зону автодеревни для сервисного обслуживания своего автомобиля, сможет в образовавшийся промежуток времени отправиться на шопинг в торговую зону. Это позволит существенно сэкономить время, за счёт концентрации объектов разного назначение в едином пространстве. Комплексное освоение территорий позволяет сбалансировано сочетать коммерческую и социальную функции.
Решением административно – инфраструктурных задач резидентов общего пространства, а также резидентов каждого парка в отдельности, занимается специально созданная Управляющая компания, обладающая так же обособленными структурными подразделениями, отвечающими за конкретную парковую зону.
Таким образом, существует головная Управляющая компания и её подразделения для каждой зоны, которые будут предоставлять специализированные услуги, защищать интересы и помогать развивать подконтрольные зоны парка, существующим в них резидентам.
Каждая парковая зона внутри общего коммерческого пространства характеризуется стандартной инфраструктурой, подразумевающей наличие: подъездных путей, инженерных сетей, единой системы безопасности и видеонаблюдения, инфраструктуры связи, пунктов питания и проживания для работников, гостиничных блоков, небольших зон отдыха, находящихся в общем пользовании, административных зданий и т.д.
Все парковые зоны будут расположены недалеко друг от друга в пределах единого пространства, что обеспечит хорошую транспортную доступность между зонами.
"Пегас"
Проанализировав основные аспекты перспектив развития автомобильного бизнеса в России, мы определили для себя целый ряд параметров, которые смогли учесть в разработке концепции Парковой зоны Пегас и которые на наш взгляд будут обладать неоспоримым преимуществом в дальнейшем развитии отрасли в данном регионе и на территории всей страны.
Бурный рост продаж иномарок спровоцировал ускоренные темпы строительства новых автосалонов. К 2015 году прогнозируются, что продажи новых иномарок по России увеличатся до 4 млн. иномарок в год. Что предполагает необходимость введения новых торговых площадок для обеспечения их реализации. В таком случае, идеальным вариантом является формат автодеревни, который предлагает клиенту в одном месте ознакомиться с модельным рядом автомобилей разных марок (благодаря размещению на одной территории как нескольких небольших автосалонов, так и крупных мультибрендовых игроков), а также, воспользоваться сопутствующими услугами сервиса по обслуживанию своего авто.
Такой формат очень удобен для покупателя, который приобретает бесценную возможность как визуального так и тестового сравнения понравившихся автомобилей разных марок в абсолютно равных условиях, находящихся в едином легкодоступном пространстве что, безусловно, сэкономит время клиента и поможет принять ему правильное решение в выборе соотношения «цена-качество». Ведь, часто, чтобы добраться в городе от одного автоцентра до другого, с учётом наличия плотного движения или пробок, потребуется в разы больше времени, чем добраться до автодеревни, расположенной за чертой города. Кроме того, в черте города уже невозможно обеспечить достойную инфраструктуру для строительства подобных объектов. Для развития зоны автодеревни необходима большая площадь с возможными вариантами расширения и возможностью размещения дополнительного сервиса: автомоек, автомастерских, мест досуга и обеденных зон для отдыха посетителей, а также, офисных зданий и жилых помещений для сотрудников автодеревни.
В качестве решения данной задачи, мы видим реализацию возможности развития территорий в Тосненском районе Ленинградской области. Это обусловлено тем, что, как уже было отмечено, подобные проекты «комфортно» чувствуют себя на больших территориях от 100 ГА, такие площади в пределах КАД под реализацию проекта автодеревни найти очень сложно. Кроме того, парковая зона автодеревни в Тосненском районе – это часть комплексно осваиваемой площадки с единой инфраструктурой, что делает проект привлекательным для потенциальных резидентов с точки зрения лёгкости его освоения.
В парковой зоне Пегас планируется размещение мультибрендового автосалона общей площадью 30.000м2, охраняемой площадки для временного хранения автомобилей рассчитанного на единовременное хранение 40.000 автомобилей, оснащённой системами видео наблюдения и охраны, автомобильного гипермаркета площадью 20.000м2, наличие блоков кузовного ремонта и объектов сопутствующего сервиса: моечные комплексы, установочные центры дополнительного оборудования, СТО, шиномонтажные мастерские, автозаправки и прочее.
В своей концепции мы уделили особое внимание наличию вспомогательных звеньев глобального автопромышленного бизнеса, сместив акценты в сторону нарастающей потребности развития вспомогательных бинес направлений, делающими этот бизнес не только более комфортным для конечного клиента, но и для самим предпринимателей, задействованных в этой сфере. Мы хотим особо подчеркнуть, что парковая зона ПЕГАС является неотъемлемой частью развития всего пространства, соответственно предусматривает интеграцию дополнительных объектов в других парковых зонах. Так, например, необходимые производственные и складские мощности будут размещаться в индустриально-логистическом парке, а возможности экспо зоны позволят проводить яркие презентации новых моделей автомобильной и любой вспомогательной техники.
Создание интегрированного мультибрендового центра позволяет рассмотреть все службы: финансовые, страховые, трейд - ин и сервисные в единой системе парка для каждого бренда. Кроме того, наличие полностью объединяющей зоны, которая аккумулирует все направления, связанные с автомобильным обслуживанием, позволяет в одном месте решить совершенно все вопросы, связанные с покупкой или обслуживанием автомобиля.
Также как и другие парковые зоны единого коммерческого пространства «Любань», зона автодеревни предполагает наличие всех технических условий, подъездных путей, парковочных зон, единой системы безопасности и видеонаблюдения, инфраструктуры связи, пунктов питания и проживания для работников, небольшие зоны отдыха, находящиеся в общем пользовании, наличие административных зданий и т.д.
Кроме того, как и каждая парковая зона, «Пегас» включает в себя дополнительный сервис для комфортного обслуживания клиентов:
- Страховые компании
- Кредитные отделы
- Банковские отделения
- Пункты приёма платежей
- Зоны питания, отдыха, детская зона (автодром), медпункт
- Остановки общественного транспорта и такси
- Парковка для клиентов
Таким образом, зона автодеревни «Пегас» характеризуется наличием инженерных сетей, подъездных путей, необходимых для подключения мощностей, системы связи, системы охраны и видеонаблюдения и т.д. Зона автодеревни включает мультибрендовый автосалон со вспомогательной инфраструктурой:
Обоснование выбора участка
Парковая зона автодеревни «Пегас» расположена в Тосненском районе Ленинградской области вблизи города Любань.
Город Любань имеет хорошую транспортную доступность. Через город проходит железнодорожная линия Санкт-Петербург — Москва. На станции Любань останавливаются большинство проходящих через неё пригородных электропоездов. Кроме того, через город проходит федеральная автодорога М 10 (E 105) «Россия» (Санкт-Петербург — Москва), а также автодорога Р41 Луга — Павлово.
Преимущества такого расположения:
Во – первых, расположение зоны за пределами КАД отвечает главному требованию развития проекта Автодеревни: автодеревня характеризуется полной автономностью от города, что означает отсутствие ограничений по присоединенной мощности и наличие всех технологических коммуникаций
Во – вторых, определяющим фактором является и географическое расположение парковой зоны, относительно федеральных трасс, второстепенных автодорог, автомагистралей, железнодорожных дорог, крупных городов и т.д.
Зона автодеревни располагается между Федеральной трассой М 10 «Россия» (Москва – Санкт – Петербург) и железной дорогой., На пути следования трассы М 10 расположены такие города как: Химки, Тверь, Торжок, Валдай, Великий Новгород, Санкт-Петербург. Существует большая вероятность вовлечения населения городов и других муниципальных образований на участке Великий Новгород - Санкт – Петербург, а именно: город Чудово с населением 16 148 человек, город Любань с населением 4500 человек, город Тосно с населением 39 101 человек, Павловск с населением 16 087 человек. Население Санкт – Петербурга и Великого Новгорода - 5 028 313 человек и 219 947 человек соответственно. Таким образом, общая численность населения перечисленных выше городов составляет 5 344 096 человек.
Кроме того, вблизи участка под парковую зону автодеревни проходит автодорога, которая впоследствии станет единственным съездом на этом отрезке со скоростной автомагистрали М 11. Новая скоростная автомагистраль станет дублёром существующей федеральной трассы и значительно разгрузит участок Санкт – Петербург – Москва.
Строительство автомагистрали является одним из основных преимуществ расположения Тосненского района. Её пропускная способность при скорости 150 км/ч составит не менее 85 000 автомобилей в сутки, и, соответственно, около 32 млн автомобилей в год.
С точки зрения общей площади участка:
- Возможность размещение на большой площади мультибрендового автосалона
- Возможность размещения больших ремонтно – кузовных блоков
- Возможность размещения гипермаркета автоаксессуаров
- Возможность организации охраняемых площадок для временного хранения автомобилей
- Возможность организации паркинга, как для товарных автомобилей и автомобилей Trade - IN, так и для автомобилей посетителей парковой зоны и работников автодеревни
- Возможность развития дополнительных объектов, отвечающих концепции развития зоны «Пегас»
- Возможность проведения тест-драйвов на территории автодеревни и прилегающих трассах
С точки зрения расположения парковой зоны:
- Расположение зоны за пределами КАД - полная автономность от города, отсутствие ограничений по присоединенной мощности и наличие всех технологических коммуникаций
- Географическое расположение парковой зоны относительно федеральных трасс, второстепенных автодорог, автомагистралей, железнодорожных дорог, крупных городов:
- Расположение между федеральной трассой М 10 и Октябрьской ж/д
Управляющая компания «Пегас»
Главная Управляющая компания «Созвездие» создаётся для решения административно - инфраструктурных вопросов всех резидентов.
Управляющая компания «Пегас» является её структурным подразделением, отвечающим за развитие конкретной зоны автодеревни.
Общественный совет
При каждой зоне (парке) должен быть создан общественный совет, который будет являться некоммерческой структурой. Основная задача, стоящая перед членами общественного совета – влияние на решения УК, содействие УК.
