Рекреационная территория спортивных мероприятий и отдыха «ОРИОН» (Ленинградская область, Тосненский район, РФ)

В последнее время на рынке девелопмента наметилась тенденция ухода от развития одиночных объектов, и смещение вектора в сторону комплексного освоения территорий, которое имеет ряд преимуществ. Кроме того, в связи с  наличием в городах градостроительных и инфраструктурных ограничений, таких как недостаток территорий, недостаток электрических мощностей, ветхость инженерных сетей, загруженность автомобильных дорог, высокая стоимость земли в центре и т.д., становится выгодным развивать комплексные проекты за пределами городов, в области, удалённо от городского центра.

Проект комплексного освоения территорий в Тосненском районе Ленинградской области вблизи города Любань предполагает развитие шести парковых зон разного назначения в рамках единого коммерческого пространства. Каждая зона носит название одного из созвездий небесной сферы, таким образом:

 

•   Спортивно – развлекательная зона (Орион)
•    Индустриально – логистическая зона (Стрела)
•    Экспозона (Феникс)
•    Сельскохозяйственная зона (Цефей)
•    Зона автодеревни (Пегас)
•    Торговая зона (Лира)

 

 

Наличие парковых зон разного назначения позволит добиться синергетического эффекта, при котором человек, приехав в одну зону, сможет дополнительно посетить и другие. Так, например, человек, приехавший в зону автодеревни для сервисного обслуживания своего автомобиля, сможет в образовавшийся промежуток времени отправиться на шопинг в торговую зону. Это позволит существенно сэкономить время, за счёт концентрации объектов разного назначение в едином пространстве. Комплексное освоение территорий позволяет сбалансировано сочетать коммерческую и социальную функции.

 

Решением административно – инфраструктурных задач резидентов общего пространства, а также резидентов каждого парка в отдельности, занимается специально созданная Управляющая компания, обладающая так же обособленными структурными подразделениями, отвечающими за конкретную парковую зону.

Таким образом, существует головная Управляющая компания  и её подразделения для каждой зоны, которые будут предоставлять специализированные услуги, защищать интересы и помогать развивать подконтрольные зоны парка, существующим в них резидентам.

 

Каждая парковая зона внутри общего коммерческого пространства характеризуется стандартной инфраструктурой, подразумевающей наличие: подъездных путей, инженерных сетей, единой системы безопасности и видеонаблюдения, инфраструктуры связи, пунктов питания и проживания для работников, гостиничных блоков, небольших зон отдыха, находящихся в общем пользовании, административных зданий и т.д.

Все парковые зоны будут расположены недалеко друг от друга в пределах единого пространства, что обеспечит хорошую транспортную доступность между зонами.

Спортивно – развлекательная зона подразумевает развитие территорий в районе деревни Сустье – конец, вблизи со скоростной автомагистралью М 11.

На участке под спортивно – развлекательную зону предлагается организовать три подзоны:

• Зона аттракционов и развлечений
• Зона спортивного комплекса
• Зона отдыха

Площадь под развитие парка аттракционов –  более 30 ГА.

Зона развлечений предполагает размещение парка аттракционов доступного всем посетителям разных парковых зон.

Парк аттракционов – это некоторое количество аттракционов и других видов развлечений, размещённых на одной территории.  Парк строится в соответствии с определённой концепцией, это отличает его от простого парка аттракционов. Таким образом, парк становится тематическим, например как Дисней Лэнд. В таком парке окружающая обстановка, персонал стилизованы под одну тематику.

                                                                         

 

Рис. 1. Пример парка аттракционов

 

• Экстремальную зону, в которой сосредоточены аттракционы для людей старше 14 лет
• Семейную зону – конструкции, предназначенные для развлечения, как взрослых посетителей, так и детей
• Детскую зону  - исключительно аттракционы для детей.

Зона спортивного комплекса предполагает размещение спортивного комплекса для подготовки и тренировок профессиональных спортсменов. Спортивный комплекс будет аналогом загородных тренировочных спортивных баз. Такие объекты необходимо выносить за рамки городской инфраструктуры.

Во – первых, для реализации такого проекта  сложно найти подходящую территорию в черте города.

Во – вторых, выездные базы – это та среда, в которой спортсмены смогут сконцентрировать все свои усилия на тренировках и режиме. Кроме того, за счёт  смежности парковых зон и хорошей транспортной доступности внутри всего пространства, посетители одной  зоны смогут воспользоваться услугой объектов, расположенных в другой зоне, например, торговой.

 

•  специальные залы для тренировок
•  открытый стадион
•  бассейн
• Залы для фитнеса

 Также, кроме основных объектов спортивного назначения, на территории комплекса должны располагаться:

• пункт первой медицинской помощи
• туалетные комнаты
• душевые
• зоны сауны
•  чайные зоны отдыха

Зона отдыха – является мини - аналогом Олимпийской деревни. Зона отдыха – это жилое пространство, в котором расположены маленькие одноэтажные домики для проживания спортсменов. Кроме непосредственно жилых объектов, данная зона характеризуется наличием:

•    школ
•    больниц
•    отделения полиции
•    Общественного транспорта и остановок для посадки пассажиров
•    концертного зала (клуба, кино),
•    пунктов питания, столовых
•  парикмахерских
•  продовольственных магазинов
•    экипировочных магазинов
•    И т.д.

Как и все парковые зоны внутри единого пространства,  Зона «Орион» предполагает наличие внутренней инфраструктуры, которая включает такие элементы как:

 

•   Внутренние сети газо- и водоснабжения, хозяйственно-бытового водоотведения;
•   Локальные очистные сооружения ливневого стока;
•   Отводы для подключения ко всем инженерным сетям
•   Межквартальные дороги и проезды, подъездные пути;
•   Контрольно-пропускные пункты;
•   Система безопасности и видеонаблюдения
•   Система связи
•   Объекты инфраструктуры управляющей компании зоны Орион.
•   И др.

• Выделение под развитие зоны больших территорий, что позволит реализовать масштабные спортивные и развлекательные проекты
• Расположение зоны за пределами города (с точки зрения экологии, закрытости зоны и т.д.)
• Интеграция дополнительных объектов в других парковых зонах (например, расположение бассейна  в торговой зоне Лира).
• Синергетический эффект (возрастание эффективности деятельности в результате слияния отдельных частей в единую систему)
• Наличие необходимой инфраструктуры: инженерных сетей, необходимых мощностей, подъездных путей, единой системы безопасности и видео наблюдения и пр.
• И т.д. 

Возможное расположение зон в парковой зоне «Орион» 

                                          

                                                                                 

Тосненский район был образован 19 августа 1930 года. В него вошли город Любань, рабочий посёлок Ульяновка, 15 сельсоветов упразднённого Любанского района, 6 сельсоветов упразднённого Детскосельского района и 9 сельсоветов упразднённого Колпинского района.

 Площадь района 3585,4 км².

 Площадь района 3585,4 км².

Тосненский район - муниципальное образование в составе Ленинградской области. Район динамично развивается, имеет выгодное географическое положение и  привлекательный инвестиционный климат. 

 

Город Любань Тосненского района находится в 80 км от границы Санкт – Петербурга и 30 км к юго – востоку от Тосно. В настоящее время Любань – административный центр Любанского городского поселения Тосненского района Ленинградской области

Город Любань входит в число исторических городов России. Численность населения города - 4,5 тыс. человек. 

•  Федеральная автодорога М 10 (E 105) «Россия» (Санкт-Петербург — Москва)
•  Железнодорожная линия Санкт-Петербург — Москва
•  Автодорога Р41 Луга — Павлово
• Проектируемая скоростная автомагистраль М 11 (Москва – Санкт  - Петербург)  

 

                                                       

                                                                 

 

Федеральная трасса М 10 проходит через Московскую область, Тверскую область, Новгородскую область и  Ленинградскую область.

Общая численность населения данных областей на 2013 год: 10 762 067 чел.

Наличие хорошо развитой транспортной инфраструктуры внутри данных областей может обеспечить большую вовлеченность людей от общей численности населения областей в предполагаемые проекты 

Следует также учесть строительство новой скоростной автомагистрали (М11) Москва – Санкт – Петербург, протяжённостью 684 км.

Строительство автомагистрали является одним из основных преимуществ расположения Тосненского района. Оно позволит сократить расстояние между двумя столицами на 20% за счёт большего количества прямых участков, а пропускная способность новой дорожной «артерии» увеличится на 15-20%.

Данное расположение земель для реализации проекта спортивно – развлекательной зоны имеет ряд преимуществ:

 

•   Возможность размещение на большой площади как объектов парка развлечений, спортивных объектов, так и жилых объектов, прикреплённых к спортивной зоне.
•   Возможность организации современного большого парка аттракционов
•   Возможность организации больших, оборудованных спортивных площадок
•   Возможность размещения мини – спортивной деревни со всей необходимой инфраструктурой
•   Возможность расширения зоны
•   Возможность развития дополнительных объектов, отвечающих концепции развития зоны «Орион»
•   И т.д.

 

• Расположение зоны за пределами КАД  - полная автономность от города, отсутствие ограничений по присоединенной мощности и наличие всех технологических коммуникаций
• Экология за пределами городского центра значительно лучше, чем в пределах КАД, что благоприятно для развития спортивных объектов, и размещения тренировочных баз и жилых зон
• Сокращение времени в пути до спортивно - развлекательной зоны из Санкт – Петербурга до 40 – 50 мин за счёт строительства скоростной автомагистрали
• Расположение относительно других парковых зон – большая вероятность синергетического эффекта. За счёт  смежности парковых зон и хорошей транспортной доступности внутри всего пространства, посетители одной  зоны смогут воспользоваться услугой объектов, расположенных в другой зоне, например, торговой.
•   Географическое расположение парковой зоны относительно федеральных трасс, второстепенных автодорог, автомагистралей, железнодорожных дорог, крупных городов:
• Расположение вблизи федеральной трассы М 10 и Октябрьской ж/д

Главная Управляющая компания «Созвездие» создаётся для решения административно -  инфраструктурных вопросов всех резидентов.

Управляющая компания «Орион» является её структурным подразделением, отвечающим за развитие Спортивно – развлекательной зоны. 

 

При каждой зоне (парке) должен быть создан общественный совет, который будет являться некоммерческой структурой. Основная задача, стоящая перед членами общественного совета – влияние  на решения УК, содействие УК. 

Резиденты парковой зоны:

Резиденты каждого кластера будут ранжироваться в зависимости от приобретаемого статуса и занимаемой позиции. Таким образом, на данном этапе можно выделить 3 ранга резидентов:
• Статус резидента 1
• Статус резидента 2
• Статус резидента 3
• Статус резидента 4